신혼집 전세 계약 전 확인할 필수 체크리스트 5가지
신혼집 전세 계약 전 확인할 필수 체크리스트 5가지
2026년 9월 26일 갱신. 아래의 조문·금액·기한은 모두 그날 국가법령정보센터(law.go.kr)와 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr)에서 직접 확인한 것입니다. 부동산 카페나 중개업소 안내문이 아니라 현재 시행 중인 법령 본문을 기준으로 정리했으며, 확인하지 못한 수치는 적지 않았습니다. 이 글은 공개된 법령 자료를 정리한 것이고, 특정 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다.
사진: Romain Dancre / Unsplash. Unsplash 라이선스에 따라 사용.
다섯 가지를 고른 기준
전세 계약에서 확인할 것은 수십 가지로 늘릴 수 있습니다. 여기서는 법령이 기한이나 금액을 못 박아 둔 것만 다섯 개로 추렸습니다. 기한과 금액이 정해져 있다는 말은, 지키지 않으면 무엇을 잃는지가 서류로 확정된다는 뜻입니다. 나머지는 협의로 조정할 수 있지만 이 다섯은 협의 대상이 아닙니다.
1. 등기부등본 — 700원으로 확인하는 것은 집 상태가 아니라 순위입니다
등기사항증명서 열람 수수료는 인터넷등기소 기준 700원, 방문 열람은 1,200원입니다. 발급은 인터넷 1,000원, 무인발급기 1,000원, 방문 1,200원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조, 부동산등기법 제19조).
여기서 볼 것은 건물의 상태가 아니라 내 보증금이 몇 번째로 돈을 받게 되는지입니다. 을구에 근저당권이 이미 잡혀 있으면 그 채권최고액이 나보다 앞섭니다. 계약일에 한 번, 잔금일 당일에 다시 한 번 떼는 것이 700원짜리 습관입니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정되는 일은 등기부에만 남고 아무도 알려 주지 않기 때문입니다.
2. 임대인이 "제시하여야 한다"고 법이 정한 두 가지 서류
주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약을 체결할 때 임차인에게 제시할 사항을 두 호로 나눠 규정합니다. 부탁이 아니라 의무 규정입니다.
- 제1호 — 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 즉 그 집에 이미 다른 임차인이 있는지, 있다면 보증금이 얼마이고 언제 확정일자를 받았는지입니다. 임대인이 계약 체결 전에 정보 제공에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다.
- 제2호 — 국세징수법 제108조에 따른 납세증명서와 지방세징수법 제5조제2항에 따른 납세증명서. 임대인이 미리 열람에 동의하면 그것으로 갈음할 수 있습니다.
다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우 제1호의 무게가 커집니다. 등기부에는 앞선 임차인의 보증금이 나오지 않기 때문에, 선순위 보증금 총액은 이 서류로만 확인됩니다.
3. 미납국세 열람 — 보증금 1천만원을 넘으면 임대인 동의가 필요 없습니다
국세징수법 제109조(시행 2026. 6. 2., 법률 제21713호) 제1항은 주거용 건물을 임차하려는 사람이 계약 전 또는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납 국세 열람을 신청할 수 있게 하고, 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에도 신청할 수 있으며 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다고 정합니다.
제2항이 실제로 쓰이는 조항입니다. 이미 계약을 체결한 임차인으로서 보증금이 대통령령이 정한 금액을 넘으면, 임대인 동의 없이도 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청할 수 있습니다. 이 경우 세무서장이 열람 사실을 임대인에게 통지합니다. 같은 법 시행령 제97조제2항이 그 금액을 1천만원으로 정하고 있으므로, 전세 보증금이라면 사실상 전부 해당합니다.
다만 시행령 제97조제3항에 한 가지 제약이 있습니다. 임대인이 신고만 하고 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 뒤부터 열람 대상이 됩니다. 즉 아주 최근에 발생한 미납분은 열람해도 보이지 않을 수 있습니다. 열람 결과가 깨끗하다는 것은 "그 시점까지 드러난 체납이 없다"는 뜻이지 "체납이 없다"는 뜻이 아닙니다.
4. 잔금일 하루의 순서 — 확정일자 600원, 전입신고 14일, 대항력은 그 다음 날
이 항목만 순서가 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 제3조의2제2항은 이 대항요건에 확정일자를 더하면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생긴다고 정합니다.
확정일자 수수료는 600원이고, 전입신고는 주민등록법 제11조제1항에 따라 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내이며, 정당한 사유 없이 기간 내에 신고하지 않으면 같은 법 제40조제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(시행 2025. 7. 22., 법률 제20677호).
법정 기한은 14일이지만 실제로 지켜야 할 기한은 잔금일 당일입니다. 대항력이 "그 다음 날"부터 생기기 때문에, 잔금을 치른 날 오후에 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 하루 앞섭니다. 14일을 다 쓰면 그 위험을 13일 더 연장하는 셈입니다.
잔금일 표준 순서
- 오전 — 등기부등본 재열람(700원). 계약 이후 새 권리가 붙었는지 확인.
- 등기부가 계약 당시와 같을 때만 잔금 송금.
- 같은 날 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리(확정일자 600원).
- 영수 처리된 계약서와 확정일자 도장을 사진으로 남기기.
- 다음 날 오전 0시부터 대항력 발생 — 그때까지는 무방비 구간이라는 점을 일정에 적어 둘 것.
5. 최우선변제 금액표에 우리 보증금이 들어가는지
주택임대차보호법 제8조는 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 정하고, 그 금액은 시행령이 지역별로 정합니다. 현행 시행령은 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호이며, 아래 금액은 2023년 2월 21일 개정분이 그대로 유지되고 있는 것입니다(제10조·제11조).
| 지역 | 적용 대상 보증금 상한(제11조) | 최우선변제 금액(제10조) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
표를 읽는 방법은 두 단계입니다. 먼저 우리 보증금이 왼쪽 열 이하인지를 보고, 해당되면 오른쪽 금액까지가 순위와 무관하게 먼저 나오는 몫입니다. 서울에서 보증금 1억 7,000만원이면 500만원 차이로 이 표 밖이고, 최우선변제는 0원입니다. 제8조제3항 단서에 따라 이 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못하며, 시행령 제10조제3항은 한 주택에 임차인이 여럿이면 그 절반을 비율로 나눈다고 정합니다.
다섯 항목을 시점과 비용으로 다시 배열하면
| 시점 | 할 일 | 비용·기한 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 계약 전 | 등기부등본 열람 | 700원 | 수수료규칙 제2조 |
| 계약 체결 시 | 확정일자 정보·납세증명서 제시 요구 | 비용 없음 | 주임법 제3조의7 |
| 계약 후 ~ 임대차 시작일 | 미납국세 열람 신청 | 보증금 1천만원 초과면 동의 불요 | 국세징수법 제109조제2항, 시행령 제97조제2항 |
| 잔금일 오전 | 등기부등본 재열람 | 700원 | — |
| 잔금일 당일 | 전입신고 + 확정일자 | 600원 / 법정기한 14일 | 주민등록법 제11조, 주임법 제3조의2 |
| 계약 전 | 최우선변제 표 대조 | 비용 없음 | 주임법 시행령 제10조·제11조 |
다섯 항목을 전부 지켜도 현금 지출은 2,000원입니다. 등기부 두 번(1,400원)과 확정일자(600원)입니다. 이 글에서 다루는 어떤 금액과도 자릿수가 다릅니다.
이 순서를 다 지켜도 남는 것
정직하게 적어 둘 세 가지가 있습니다.
하루의 공백은 없어지지 않습니다. 제3조제1항의 "그 다음 날"은 선택이 아니라 법문입니다. 잔금일 당일 처리로 공백을 하루로 줄일 수는 있어도 0으로 만들 수는 없습니다.
미납국세 열람은 시점의 사진일 뿐입니다. 시행령 제97조제3항의 30일·60일 유예 때문에 최근 발생분은 보이지 않고, 열람 이후에 생긴 체납은 당연히 반영되지 않습니다.
최우선변제는 안전망이지 보장이 아닙니다. 서울 기준 5,500만원은 보증금 전액이 아니라 일부이고, 주택가액의 2분의 1이라는 상한과 다른 소액임차인과의 분할이 그 위에 걸려 있습니다.
숫자만 놓고 본 결론
지금 처음 전세 계약을 앞두고 있다면, 위 다섯 항목 중 3번과 4번에 시간을 몰아 쓰는 편이 계산상 합리적입니다. 근거는 단순합니다. 1번과 2번과 5번은 정보를 확인하는 일이고 결과가 나쁘면 계약을 안 하면 그만이지만, 3번과 4번은 기한을 놓치면 되돌릴 방법이 없는 항목입니다. 미납국세 열람은 "임대차 기간이 시작하는 날까지"가 조문에 적힌 마감이고, 대항력과 우선변제권은 잔금일 당일 처리를 놓치면 그날치가 사라집니다. 비용은 둘 다 합쳐 600원입니다.
반대로 이 글이 권하지 않는 것도 분명히 적습니다. 다섯 항목을 다 지켰다고 해서 보증금이 보호된다고 읽어서는 안 됩니다. 이 다섯은 순위를 확보하는 절차이지 금액을 보전하는 장치가 아니며, 순위가 앞서도 집값이 모자라면 모자란 대로 배당됩니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 집값에 얼마나 근접하는지를 계약 전에 계산해 보는 것이 다섯 항목 전부보다 중요할 수 있습니다.
Tip: 계약서 원본과 확정일자 도장이 찍힌 서류는 임대차가 끝날 때까지 보관해야 하는 물건입니다. 내화 서류 보관 가방 하나면 계약서·등기부 사본·영수증을 한곳에 둘 수 있습니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
함께 보면 좋은 글
이사 당일의 일 처리 순서는 이 글에, 이사 직후 집을 빠르게 정리하는 순서는 이 글에 정리해 두었습니다.
조문과 수수료를 확인한 곳
- 주택임대차보호법 — 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무), 제8조(보증금 중 일정액의 보호).
- 주택임대차보호법 시행령 — 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 제10조·제11조 지역별 금액.
- 국세징수법 제109조 — 시행 2026. 6. 2., 법률 제21713호. 미납국세 등의 열람.
- 국세징수법 시행령 제97조 — 시행 2026. 2. 27., 대통령령 제36126호. 열람 기준금액 1천만원, 30일·60일 유예.
- 주민등록법 제11조·제40조 — 시행 2025. 7. 22., 법률 제20677호. 14일 기한과 5만원 이하 과태료.
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 등기사항증명서 열람·발급 수수료, 확정일자 수수료.
이 글은 위 법령 본문을 정리한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 조문은 개정될 수 있으므로 계약 직전에 국가법령정보센터에서 시행일과 본문을 다시 확인하시기 바랍니다. 실제 분쟁이 예상되는 사안은 대한법률구조공단 등 공적 상담 창구나 자격을 갖춘 전문가의 확인을 받으십시오.
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